В настоящее время рынок коммерческой недвижимости изобилует зданиями различных типов и назначения: административные, торговые, промышленные, торгово-развлекательные здания. Оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима в самых различных ситуациях: при совершении сделок, определении стоимости активов организации, проведении реорганизации или ликвидации (банкротства) предприятия.
Способы и методы оценки коммерческой недвижимости
Используются три основных метода для анализа и определения стоимости объектов коммерческой недвижимости:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Указанные подходы являются глобальными и включают в себя несколько способов, которые позволяют не только определить рыночную стоимость объекта, но и узнать выгоду от его приобретения, варианты дальнейшего использования, возможные перспективы роста или снижения стоимости объекта.
Затратный метод
При проведении оценки коммерческой недвижимости в Москве на основе затратного метода определяется размер мероприятий по восстановлению здания с учетом степени его износа.
Затратный метод подразделяется на 4 основных этапа:
- расчет рыночной стоимости здания на определенный момент времени;
- определение стоимости восстановительных мероприятий;
- расчет степени износа и его влияния на функциональность здания, стоимость здания с учетом износа;
- расчет итоговой стоимости путем увеличения стоимости земельного участка на стоимость работ по восстановлению.
Затратный метод является оптимальным для проведения оценки недавно построенных зданий, законсервированных незаконченных строительных объектов и капитальных строений, находящихся в стадии строительства.
Сравнительный способ
Сравнительный способ определения стоимости объектов коммерческой недвижимости предполагает определение стоимости путем сравнения строения с объектами, имеющими аналогичные технические и дополнительные характеристики.
Используются два метода:
- анализ предложения и спроса – основан на принципе связи спроса и предложения, востребованности объекта недвижимости и количестве аналогичных предложений;
- принцип замещения объектов – основан на оценке покупательской способности и невозможности приобретения объекта за стоимость большую аналогичным предложениям.
Преимуществом такого способа проведения оценки является возможность учитывать текущие тренды и изменения на рынке коммерческой недвижимости как в конкретном регионе, так и в целом по стране.
Доходный способ
Принципом доходного способа оценки является определение возможности получения максимального дохода от эксплуатации объекта недвижимости.
При проведении расчета учитываются:
- размер возможного дохода в текущей ситуации на рынке;
- расчет эксплуатационных затрат и издержек;
- определение чистого дохода.
Доходный способ позволяет оценить риски и перспективы инвестиций, эффективность и сроки их окупаемости.
